Antes de vender un inmueble es normal preguntarse cuánto costará realmente la operación.
Dependiendo de cada caso, pueden existir diferentes gastos e impuestos relacionados con la venta, como la plusvalía municipal, el IRPF por una posible ganancia patrimonial, la cancelación de una hipoteca o los honorarios de la agencia inmobiliaria, entre otros. Cada propietario y cada inmueble tienen una situación diferente, por lo que es importante conocer todos los aspectos antes de tomar una decisión.
Cuando vendes una vivienda, los gastos principales suelen ser la plusvalía municipal, el IRPF si se genera una ganancia patrimonial, la cancelación de la hipoteca si todavía queda pendiente, el certificado energético y, si trabajas con una agencia, sus honorarios. No todos aplican en todos los casos: depende de tu situación concreta.
La plusvalía municipal es un impuesto que se paga al Ayuntamiento de Fuenlabrada por el incremento del valor del terreno durante el tiempo que has sido propietario. Su importe depende de los años de tenencia y del valor catastral del suelo, y puede variar bastante de una vivienda a otra. Si puedes demostrar que no ha habido incremento real de valor, existen mecanismos para no pagarlo.
Si vendes por más de lo que pagaste (descontando gastos y mejoras justificadas), Hacienda considera que has obtenido una ganancia patrimonial, que se declara en la renta del año siguiente a la venta. Existen algunas exenciones, como la reinversión en vivienda habitual o, en determinados casos, para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
Si decides vender con una agencia, sus honorarios solo se pagan si la venta llega a buen término, y suelen calcularse como un porcentaje del precio final. A cambio, la agencia se encarga de la valoración, la estrategia de comercialización, las visitas, la negociación y buena parte de la gestión documental.
Es obligatorio por ley disponer de un certificado energético para vender o alquilar una vivienda. Lo debe emitir un técnico certificado, tiene un coste que varía según el tamaño de la vivienda y una validez de 10 años, por lo que si ya lo tienes de una operación anterior puede seguir siendo válido.
Para saber lo que realmente te quedará hay que restar al precio de venta la hipoteca pendiente (si la hay), la plusvalía municipal, el IRPF si corresponde, los honorarios de la agencia y otros gastos menores. El resultado varía mucho de una operación a otra, por lo que lo más fiable es hacer una estimación personalizada con los datos reales de tu vivienda.
Imaginemos una vivienda que se vende por 180.000 € y sobre la que todavía quedan 40.000 € de hipoteca pendiente. A esa cifra habría que restar la plusvalía municipal (variable según el caso), los honorarios de la agencia si se ha contado con una, y el IRPF solo si ha habido ganancia patrimonial. Es un ejemplo simplificado: cada operación tiene sus propios números, y por eso recomendamos hacer siempre un cálculo personalizado.
En VidaNueva Inmobiliaria te ayudamos a hacer una estimación realista de los gastos y de lo que podrías obtener por tu vivienda en Fuenlabrada, para que puedas tomar la decisión de vender con toda la información.
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Quiero vender mi inmueble →La información de este artículo es general y puede variar según las circunstancias de cada operación. Para un cálculo exacto de impuestos, te recomendamos consultar con un asesor fiscal.
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